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Fundo de Investimento Imobiliário: Como Funciona?

investimento 01
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Os Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) são fundos compostos por investimentos do setor imobiliário. Basicamente, eles podem ser classificados em dois tipos: 

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  • Fundos de tijolo: estes são fundos que possuem imóveis físicos, como shoppings centers, edifícios empresariais e hotéis. 
  • Fundos de papel: o patrimônio é composto por aplicações financeiras do setor imobiliário, por exemplo, LCI, LCA, CRI e CRA

Assim como nos Fundos de Investimentos, os FIIs têm o patrimônio dividido em cotas de valores iguais. 

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Então, ao investir no setor imobiliário por meio desses papéis, você adquire pequenas partes de imóveis. Já imaginou ser dono de uma parte de um grande shopping? Ou de uma rede de hotéis? 

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Fundo de Investimento Imobiliário: Como Funciona?

Fundo de Investimento Imobiliário
Fundo de Investimento Imobiliário

Os Fundos Imobiliários têm um gestor especializado que, diariamente, faz o acompanhamento do patrimônio e do mercado. 

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De acordo com os resultados obtidos, ele faz as alocações necessárias. O objetivo é ter a máxima rentabilidade. 

Para isso, a maioria dos fundos compram imóveis comerciais com bom potencial para conseguir renda através da locação.

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Outra forma de obter lucros é com a valorização do bem em si. Por isso, é raro que o patrimônio tenha imóveis já sobrevalorizados.

Os Fundos Imobiliários de papel funcionam de forma uma pouco mais estável, porque boa parte é composta por aplicações da renda fixa. 

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Então, os lucros vêm dos rendimentos desses ativos e também da valorização das cotas. 

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Basicamente, do ponto de vista do investidor, o processo é muito parecido com o de compra de ações, até porque os fundos são listados na Bolsa de Valores como “um papel”.

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Rentabilidade dos Fundo de Investimento Imobiliário – Exemplos

Os Fundos Imobiliários, por sua característica de renda mensal, são muito mais indicados para quem quer viver de renda ou alcançar a independência financeira

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Outra forma de obter retornos é através da negociação das cotas no mercado financeiro. Esse processo é semelhante ao das ações. Porém, a liquidez é um pouco menor. 

Mas quanto rende o Fundo de Investimento Imobiliário?

A rentabilidade dos Fundos Imobiliários varia. Afinal, os lucros dependem de diversos fatores, como situação do setor, da composição do patrimônio e do valor das cotas. 

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Geralmente, os FIIs que possuem imóveis bem localizados tendem a gerar retornos mais atrativos do que aqueles que estão em regiões mais afastadas. 

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Nesse caso, funciona como o próprio bem físico. Por exemplo, se você tem uma sala comercial em um ponto de alta circulação de pessoas, a valorização é maior do que comparada à mesma sala em um local pouco movimentado.

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Além do rendimento das cotas, os Fundos Imobiliários pagam aluguéis mensais. Eles também estão sujeitos à oscilações.

Aqui, entra o conceito de vacância. Ela consiste no preenchimento das unidades disponíveis.

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Portanto, quando o imóvel está totalmente alugado, os rendimentos são mais altos do que em épocas em que os inquilinos saem. 

Para os fundos de papel, os aluguéis estão relacionados ao comportamentos dos indexadores, como o CDI, IGP-M e taxa Selic. Assim, se eles sobem, os dividendos também aumentam. 

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Comparativo de rentabilidade dos Fundos Imobiliários

Vamos utilizar dois exemplos de fundos.

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O primeiro tem o valor da cota em R$ 120,00. Os aluguéis foram de R$ 1,20 por cota. Ao dividir, 120/ 1,20,  a sua rentabilidade foi de 1%.

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Porém, como o valor das cotações está sujeito à volatilidade do mercado, o ideal é fazer essa conta em um período maior do que 30 dias. Ou seja, analisar o histórico dos últimos 6 ou 12 meses do FII desejado.

Bons Fundos Imobiliários costumam ter rentabilidades de 0,75% até 1% ao mês.

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Veja como foi a performance de 5 ativos da carteira recomendada de FIIs em setembro de 2019:

FII Oscilação 12 meses Rentabilidade 12 meses
FFCI11 (Rio Bravo Renda Corporativa) 37,80% 20,80%
SDIL11 (SDI Logística Rio) 45,20% 6,60%
XPML11 (XP Malls) 37,80% 6,30%
HGCR11 (CSHG Recebíveis) 32,60% 7,70%
CPTS11B (Capitânia Securities ll) 16,60% 9,20%

Fonte: Carteira recomendada de Fundos Imobiliários 

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Perceba como eles tiveram uma ótima rentabilidade, acima do CDI. No entanto, nem todos FIIs têm uma performance tão positiva. Você precisa saber escolher os melhores.

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Lembre-se: fundos imobiliários são um investimento de renda variável. Assim, o retorno passado não significa rendimentos futuros.

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Vantagens de Investir em um Fundo Imobiliário – Quando Vale a Pena?

Antes de investir o seu dinheiro em Fundos Imobiliários, você precisa saber o que eles podem agregar na sua carteira.

Por se tratar de ativos do setor imobiliário, a comparação mais comum é FII versus imóveis físicos.

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Então, seguiremos essa mesma lógica, pois ficará mais fácil analisar as vantagens que ele possui. Confira:

Juros Baixos

Com a taxa de juros em queda, os Fundos Imobiliários tendem a se tornar uma alternativa ainda mais vantajosa.

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Esses ativos oferecem baixa volatilidade e rendimentos mensais fixos, os quais, muitas vezes, superam com folga os principais indicadores da renda fixa, como a Taxa Selic e a Taxa DI. 

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Por isso, os fundos se posicionam como alternativa interessante à renda fixa. 

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Além disso, os juros mais baixos na economia incentivam os investimentos em produção física. Ou seja, empresas que antes mantinham aplicações em renda fixa passam a investir em produção, com o intuito de aumentar a rentabilidade do dinheiro. 

Com isso, surgem novos negócios, o que gera aumento da demanda pelos empreendimentos imobiliários e, consequentemente, se eleva o preço das cotas enquanto diminui a vacância dos fundos.

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É um cenário que estimula a maior rentabilidade desse tipo de investimento.

PIB Crescendo

As projeções para o PIB indicam que a métrica deve voltar a subir. Em 23 de setembro de 2019, o Boletim Focus, do Banco Central, manteve a previsão de crescimento da economia em 0,87% para 2019 e em 2% para 2020.

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Com o PIB crescendo, há aumento de demanda na economia. Nesse cenário, as pessoas passam a consumir mais, sobretudo no varejo.

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Além disso, o cenário é favorável também para o avanço das indústrias, que devem passar a produzir mais para aumentar a oferta de produtos. 

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Todo esse movimento aquece o mercado como um todo – o que inclui o setor imobiliário, é claro.

Com a maior demanda prevista, é possível elevar os preços de aluguéis dos imóveis e, assim, gerar uma margem maior de ganhos para os FIIs.

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Recuperação do Ciclo Imobiliário do Fundo de Investimento Imobiliário

Em 2018, como consequência da crise econômica de anos anteriores, houve queda na oferta de empreendimentos imobiliários.

Em um cenário de aumento da demanda, isso significa tendência de queda na vacância dos imóveis.

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É a configuração perfeita para uma elevação nos preços dos imóveis, o que aumenta também a rentabilidade dos fundos. 

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Já em 2019, os números indicam que o setor se recupera. 

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Logo na largada, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) observou aumento de 4,2% nos lançamentos de imóveis. Entre abril e julho de 2019, a elevação foi de 11,8%, na comparação com o mesmo período do ano anterior.

Sempre lembrando que a força do segmento é importante para os investimentos, tanto no curto quanto no longo prazo.

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Facilidade

Comprar e vender uma cota de Fundo de Investimento Imobiliário é muito mais fácil do que um imóvel. Basta acessar o site da corretora e, com poucos cliques, está feito.

Já um imóvel depende de anúncios, corretores, além de um trâmite burocrático enorme, que vai desde pagamento de impostos, como ITBI, até uma montanha de certidões negativas.

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Liquidez

Os Fundos Imobiliários têm liquidez maior que um imóvel. Com eles, você tem a liberdade de vender as suas cotas a qualquer momento. 

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Para isso, basta entrar no seu home broker e fazer a oferta de preço. Já com um imóvel físico, você pode levar meses ou até anos para concluir uma venda. 

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Custos de compra e venda dos FIIs

Nos FIIs, os custos são basicamente de corretagem cobrado pela corretora!

Enquanto que os imóveis têm a comissão da imobiliária, que gira em torno de 6% do valor do bem. Além disso, há os gastos com cartório e tributos. 

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Diversificação

Os Fundo de Investimento Imobiliário são excelentes investimentos para a diversificação. O primeiro ponto é o próprio setor de atuação, que é diferenciado em relação aos demais investimentos. 

Outra forma de diversificar está na sua composição, porque eles podem ter mais de um imóvel ou diversos papéis. Assim, com apenas uma cota, você terá acesso a um portfólio completo.

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Maior rentabilidade

A rentabilidade dos Fundo de Investimento Imobiliário costuma ser maior do que para um imóvel físico. Geralmente, o patrimônio é composto por empreendimentos utilizados por empresas reconhecidas e shoppings de grandes cidades. 

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Então, o potencial de valorização é alto. Além disso, há o recebimento dos aluguéis mensais. No imóvel, se o inquilino sair, você não terá retornos no período. 

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Isenção de Imposto de Renda

Ao contrário dos aluguéis recebidos de propriedade direta, a renda recebida dos Fundos Imobiliários é isenta de Imposto de Renda para pessoas físicas. Então, é mais dinheiro no seu bolso. 

Ainda está em dúvida se vale a pena investir em fundos imobiliários em 2019? Confira este vídeo que compartilhamos em nosso canal, com o analista-chefe, Roberto Indech:

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Desvantagens dos Fundos Imobiliários

Como todo investimento, também há pontos de atenção quanto aos Fundos Imobiliários. 

Vale ficar ligado nos seguintes aspectos:

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Dependência de uma gestão eficiente

Os Fundos Imobiliários, assim como os outros fundos de investimento, têm seu patrimônio gerido por um profissional especializado. 

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Portanto, o retorno dos investimentos em FIIs depende diretamente da qualidade e eficiência da sua gestão. 

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Isso pode ser uma vantagem interessante para alguns investidores, sobretudo para aqueles que estão começando. 

Porém, para os investidores mais experientes, talvez seja um ponto negativo. Afinal, por mais conhecimento que o investidor tenha, não é ele quem define onde o dinheiro do fundo será aplicado. 

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Uma boa saída para esse impasse é conhecer bem a gestão antes de aplicar em um FIIs. Assim, você pode fazer uma avaliação sobre o gestor do fundo. 

Além disso, procure escolher fundos que invistam em ativos com os quais você concorda. Assim, mesmo que você não tenha autonomia para definir os investimentos, saberá que a aplicação é adequada ao seu perfil.

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Custos de Corretagem

Essa é uma desvantagem evidente dos FIIs, mas ela não é absoluta.

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O que queremos dizer com isso é que os Fundos Imobiliários possuem a cobrança de taxa de corretagem.

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É isso mesmo: temos taxa zero para aplicações em Fundos Imobiliários. 

Como Investir em Fundo Imobiliário – Quais São os Melhores Fundos Imobiliários?

Para escolher os melhores fundos de investimento imobiliário, é necessário avaliar diversos aspectos relacionados ao mercado e a você como investidor. 

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Assim, separamos algumas dicas que vão ajudar na sua tomada de decisão:

1. Informe-se sobre o setor

Os Fundos Imobiliários são considerados como investimentos de renda variável. Portanto, você deve fazer uma análise sobre o mercado imobiliário antes de investir o seu dinheiro. 

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Este setor entrou em crise em 2015, gerou muito desemprego, parada nas obras e o fim dos constantes lançamentos de novos empreendimentos. Então, muitos FIIs sofreram com desvalorização das cotas e vacâncias nos imóveis. 

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Muitos investidores optaram pela venda do investimento, pois havia previsões desfavoráveis para os próximos anos. 

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A partir de 2017, a economia brasileira mostrou diversos sinais de saída da crise. Com isso, o setor imobiliário também sinalizou resultados melhores. 

Com as reformas propostas pelo governo em 2019, este pode ser um bom momento para começar a investir no setor imobiliário através dos FIIs. 

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2. Olhe para os momentos particulares dos fundos

 Assim, você pode conhecer mais detalhes sobre os FIIs de seu interesse e investir melhor. 

Além disso, há a nossa carteira recomendada com os melhores FIIs do mercado. 

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3. É importante ver se o preço do fundo está de acordo com o esperado

Ao escolher um FII, você precisa saber se o valor das cotas estão justos. Muitas vezes, o barato e caro podem representar uma oportunidade ou problema. 

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Assim, basta dividir o valor do patrimônio total do fundo pelo número de cotas. Se o resultado estiver abaixo do negociado na bolsa, significa que está caro, e aí você precisa entender o motivo.

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Por outro lado, se for o contrário, e estiver barato, a mesma lógica se aplica. Um fundo caro nem sempre é um mau negócio, pois sempre há um motivo para os investidores entrarem mesmo acima do preço, que pode ser boa liquidez ou alta rentabilidade.

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